核家族化が進む現代は子育ての問題が多様化しているように思えます。子どもが親だけの価値観で育てられている、そんな風に感じることもあります。子供は様々な立場の人々から支えられ、見守られながら成長していくのが望ましいと感じるので、二世帯住宅で祖父母と一緒に暮らすのはとてもいいことではないかと思います。親は時に感情的に子どもを叱りつけてしまうことがあります。親も人間ですから、いたしかたない場合もありますが
子どもの情緒安定のためによい二世帯住宅... の続きを読む
大阪もバブル崩壊と地盤沈下のダブルパンチから抜け出そうとしていた。大阪駅周辺の「キタ」では、関西財界の宿題だった梅田貨物駅用地の二四ヘクタールの再開発問題が動き出す気配である。再開発の国際コンセプト・コンペには、締め切りの二〇〇三年一月末までに海外五二ヶ国の三六三件を含め九六六件の応募があった。同年夏までには全体構想を策定する予定だという。しかし、どうやって切り売りを防ぐか、難しい問題が立ちはだか
再開発か、いきいきした街か、手探り状態の大阪再生... の続きを読む
ビルメンテナンスについて説明しよう。まずは、給水設備の維持管理だ。給水は各室への水道水の供給だが、受水槽と給水ポンプが設置されている建物では、この故障が起こりやすい。水が止まると、トイレは使えないし、食事も作れないので入居者の怒りは頂点に達する。そうならないように、給水設備の定期点検は大切だ。特に、受水槽のウキは最重要ポイントだ。このウキは受水槽の水位が下がると一緒に下がり、これにより水道水が受水
給水設備の定期点検は大切だ... の続きを読む
築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、ある都銀の場合、10年ごとにRCですと坪単価60万円×延べ床の4％を修繕に充てると仮定して、そのうえでキャッシュフローが回るかどうかを検討します。法定耐用年数を超える、きわめて古い物件の場合には担保評価は基本的には、土地の路線価の70％などになり、上物の評価はゼロです。その場合には、建て替えを前提の融資となり、建て替え後の収支計画による融資とな
古い建物の場合... の続きを読む
事務局がまとめた「願望リスト」は三つに分類されているのだが、そこには、業界のリスクを最小限に、利益は最大限にという欲望がにじみ出ている。たとえば、大型の開発になると、土地の取得に苦労するし、地権者や借地人との利害調整と合意形成に時間がかかる。周辺の道路から学校まで公的施設に大きな負担をかけるし、周辺住民に対する被害も考えなければならない。それぞれの関係者や周辺住民との権利調整を考えると開発手続には
利益を最大限にと言う欲望がにじみ出ている願望リスト... の続きを読む
平成6年秋の金利規制撤廃と金利自由化により、金融機関の定める短期プライムレートを基準に新型住宅ローン（変動金利型を主体とするもの）を発足させました。そして固定金利選択期間を設けた「固定金利選択型住宅ローン」が創設され、固定金利も一定期間利用できるようになりました。その種類を大別すると次の三つにわけられます。（1）固定金利選択期間を選択し、期間終了後、再度その時点における金利水準で「固定金利選択期間
固定金利期間を選択できるのが大きな特徴... の続きを読む
マンションの長所は、「鍵ひとつで、安全が確保される」ということのはずだった。だが、最近の犯罪事件を見ていると、どうもそうではないようだ。今やオートロックでも安心できない。なぜなら、オートロックでも、誰かが出てくる時に入れば簡単に侵入できる。しかも、管理人が二四時間住んでいなければ、夜中に何かが起こるとどうにもならない。管理人が日勤というマンションもあるが、あれもどうか。午後五時過ぎは「はい、さよう
管理人がいることは絶対条件だ... の続きを読む
少子高齢化が進展し、日本の総人口は2030年には1995年に比べ6％減になると予想されている。0歳から14歳までの年少人口は年々減少し、2030年には1995年の30％減になる一方で、65歳以上の老年人口の全人口に占める割合が1995年の15％から2030年には30％になると予測されている。このため、人材の確保・育成は産業を問わず大きな課題になっている。特に団塊世代の高齢化に伴い、熟練技能労働者か
人材の確保・育成策... の続きを読む
読書好きのなかには、本だけで一部屋ふさがってしまう人もいるといいます。私の場合も、著書や雑誌記事など自分が関わったものだけでも増える一方で、整理に苦慮しているような状態です。読み終わった本などは、あるていど思い切って処分することも必要でしょう。書籍類は、直射日光が当たらず、風通しが良い場所が吉相になります。ただし、まとまった量になると相当な重量がありますので、収納する部屋も限定されてしまいます。と
仕事や勉強の本ばかりでなく、趣味の本も必ず置こう... の続きを読む
住宅の時価と比較した場合に、住宅ローンを目一杯付けていれば、オーバーローンになっているケースがあります。そうなってくると、銀行はお金を貸してくれませんので不動産投資をあきらめないといけないことになります。また、仮にオーバーローンになっていなくても、住宅自体は収益を生まない資産ですので、収入と比較して多額の住宅ローンを組んでいる場合には、他の所有資産の状況などを総合的に勘案して融資の判断が行われます
4SLDKがくっついた収益系不動産を購入... の続きを読む
数年前になりますが、家を建てかえる時に家族で意見がわかれました。地震に備えて鉄筋か、落ち着く木造か。家族で議論してもなかなかまとまらないのでプロの方に相談したところ、どれが一番耐震性があるというのはなく、構造設計によって耐震性が決まるようです。でも、やはり不安なので鉄筋住宅を主張する私達夫婦と、プロの意見を聞いてよけいに木造住宅に固執する義父母。結局は資金を出す義父母に負け、木造住宅に決定したので
もめた末に建てた木造住宅... の続きを読む
借入額が物件価額（もしくは担保評価額）の何％になるのかが借入比率です。最近は「頭金なしでもOK」という不動産の広告もしばしば見受けられます。頭金なしでも購入できるということは、物件価額の100％を借入れするということになり、借入比率は100％ということです。住宅金融公庫、「フラット35」、グッドローンなど長期固定金利制のローンは、建築費もしくは購入価額の80％まで、としています（公庫は会社員の場合
安心できる住宅購入のためには頭金はとても重要... の続きを読む
シミュレーションというしくみ自体がコンピュータの利用を前提としている理論的な性格を持っていますから、このしくみを活用する場合は、利用する人の考え方にあいまいな部分があったり、理解が不十分だったりすると、良い結米が得られません。その点は、住宅ローンのシミュレーションを利用する場合でもまったく同じといってもいいでしょう。その意味で、住宅ローンのシミュレーションを活用するためには、まず住宅ローンの制度内
シミュレーション活用のメリットが大きい... の続きを読む
イギリスには、住宅問題だけでも実に２００年間の近代化の歴史があります。そのなかには、１７世紀には２０年以下しか認められていなかった惜地期間が、後に借地を地主に返還できない人達が急増して政治問題になり、貴族の私法制定という形で４１年から５１年に長期化され、１８世紀の６１年、８１年というさらなる延長に続いて、ついに１８８２年の承継財産設定地法によって、９９年という超長期の借地期間の延長が認知されたとい
世界の不動産ビジネスから学べ... の続きを読む
「フラット35」とは、公庫がバックアップして低利で長期固定を実現した民間金融機関が売り出す住宅ローンですが、融資条件の内容が公庫融資や民間住宅ローンと異なる点があるので、利用にあたっては十分理解しておくことが大切です。以下、公庫と『フラット35』の主な違いをまとめました。（1）「フラット35」はリフォームは利用できない。（2）「フラット35」の融資対象は公庫の基準より幅広い。例えば、マンションは3
申込時ではなく融資実行時の金利が適用... の続きを読む
二〇世紀には存在と表象とが分裂し、表象をめぐるテクノロジーが肥大した結果、存在（生産）は極端に軽視された。どうあるか、どう作られているかではなく、どう見えるかのみが注目された。二〇世紀は広告代理店の世紀であったと要約した人がいるが、表象をめぐるテクノロジーを競いあう時代の主役こそ、他ならぬ広告代理店であった。表象の操作を繰り返せば、広告だけは無限に作り出すことができ、それなりの感動も驚きも作り続け
存在（生産）は極端に軽視された... の続きを読む
掃除が苦手だった私が、掃除好きになった理由は、たんに気持ちがいいから、片づける場所があるから、仕事上きれいにしておかないと恥ずかしい、などのほかに、大きな理由としては、やっぱり自分が住んでいるところに愛着があるからなのではないかと思います。愛着があると汚れが目につくとつい掃除をせずにはいられなくなってきます。たとえば、ゴミの日の前日、風呂の排水口に溜まった髪の毛を取り出すときに受け皿が汚れていたら
プチ掃除が身を助ける... の続きを読む
プライベート・ファンドが期間を定めて運用を行うのに対し、J-REITは、通常の企業と同様、ゴーイング・コンサーンの前提のもと、資金調達と投資を繰り返して成長します。資な調達の１段としては、借入れや投資法人債の発行による負債の調達と、増資による出資金の調達があります。資産6．5兆円に対し、負債は3．0兆円、純資産は3．5兆円となっています。J-REITのエクイティ（投資目）は証券取引所で日々売買され
J-REI丁の資金調達... の続きを読む
日本の金融機関と投資家がアメリカから学ぶべき最たるものが、この点ではないでしょうか。最後に、あるアメリカの金融機関が日本向けに考えたノンリコースローンの概要をご紹介します。この金融機関は、アメリカでも相当積極的にノンリコースローンを手掛けていますが、日本にも不動産投資市場ができることを想定して、現在あらゆるファイナンスビジネスを検討している最中です。彼らが描くとおりに日本にノンリコースローンが定着
日本向けノンリコースローンの概要... の続きを読む
返済期間は木造では、二五年（耐久性の優れたもの三〇年）以内、簡易耐火構造は三〇年以内、耐火構造は三五年以内です。ただし、中古住宅では、木造で建設後五年以内の住宅は一五年以内、五年を超え九年以内の住宅と簡易耐火構造および耐火構造の住宅は二〇年以内、住宅改良は原則として二〇年以内です。また、返済方法は元金均等または元利均等返済のいずれかをまず選択し、毎月払、毎月払と六ヵ月払の併用、のいずれかを選択する
返済期間と方法... の続きを読む
縄文住居なんて誰でもすぐ作れるが、建設作業は予想外の伏兵に悩まされ、立ち往生を余儀なくされた。屋根に何を葺いて雨露を凌ぐか。子供の頃から簡単な凌ぎ方をいくつも見ている。秋の稲刈りが終ると冬越しの準備に入るが、その一つとして庭先に仮設の作業小屋を作る。私の家はやらなかったが、年寄りのいる家はたいてい作っていた。四畳半ほどを画して、浅く一尺ほど掘り下げ、ワラを並べ、ムシロを敷く。柱は立てず、左右から細
縄文住居なんて誰でもすぐ作れる... の続きを読む
家の狭さのために、親によって殺されたり、他の不注意によって子どもが死亡する現象がふえている。東京都渋谷区のM荘に住むスナック経営者のOさん（二六歳）が、未明、夜泣きする乳児を寝つかせようと、車で外へ連れ出す途中、事故で死なせてしまった。警察の調べに対し「かん高い赤ん坊の泣き声が、隣近所に迷惑をかけてはと思って」と答えた。Oさん夫妻の住むアパートは、木造二階建て、四畳半一間に風呂場と台所で、家賃は二
現代の「間引き」... の続きを読む
職員からの返答は、聞き取れなかった。孤独な裁判闘争が始まった。夜になると、真っ暗なマンションのなかでHさんの部屋にだけボッと灯りがつく。大の男でも背筋が寒くなる。身の危険を感じたことはないのだろうか。「いつか、ヤクザ屋さんが来て『ここは長い時間かかってるから早く片付けてほしいって話があってな』と言うからね、そやけど相手もうちも弁護士がついてやってるから、おたくらが入る余地はないよって答えたの。『管
建て替え反対派の孤独な戦い... の続きを読む
差引の記録については、納品書、送り状、出面など日々の発送状況によって行う場合と。請求書月次発生分についてまとめていく方法とがあるが、もちろん望ましいのは日々管理していく前者の方式である。一般には「とても毎日は」という声が多いが、決してそんなことはない。やろうと思えば十分できる。日々の原価記録（予算差引）を楽にできるコツを伝授しよう。まず考え方として、現場での予算差引は、経理の工事台帳と完全には合わ
施工条件・設計変更についても記録が肝要... の続きを読む
課徴金減免制度についても現行の最大3社から最大5社にするほか、グループ会社による共同申請も認めるなど制度を拡充する。さらに、違反行為がなくなってから排除措置命令や課徴金納付命令が出せる期間（除斥期間）をこれまでの3年から5年に延長する。改正法案のポイントは、当初、公収委が課徴金導入を拒否していた「不当廉売」について、ガソリンスタンド業者や酒屋などの強い要求を受けた自民党や経産省が、公取委を押し切っ
「不当廉売」について... の続きを読む
日本初のAPECアーキテクトが2005年度に誕生し、323人が登録した。「APECアーキテクトプロジェクト」に参加する14エコノミー（国、地域）の中でも最も多い登録者数だ（登録者数不明のエコノミーを除く）。これに次ぐ中国でも77人（05年12月現在）で、日本が圧倒的に多い。同プロジェクトは、実務経験などについて一定レベル以上にあると認められるアーキテクトに対して、APEC（アジア太平洋経済協力会議
建築士の国際的活躍を支援、圧倒的に多い日本の登録者... の続きを読む
低価格入札の拡大が懸念される公共工事に対応して、組織機能を変更する動きも相次ぐ。持ち前の直営の施工力を発揮し、コスト競争力を高めるため、日特建設は営業部門と施工部門を一体化した組織に変更した。ライトエ業は営業担当と工事担当の打ち合わせ方法を明確にルール化し、真柄建設は的確な実行予算づくりのため、積算と購買部門の巡携を強化している。利益確保の手段も急速に変化している。下請受注の割合が比較的高い中堅ゼ
組織機能を変更する動きも相次いで... の続きを読む
肝心の住宅ローンです。「長期固定のローンを組んで繰上返済をするのがおトクです」こうした、世間のいわゆる「常識」というのは、本当に正しいのでしょうか？実はボディーソープのたとえのように、あなたの知らない「落とし穴」があって、結局のところ損をしてしまうようなことはないでしょうか？ボディーソープならば、一生知らなかったとしても大した額にはなりませんが、住宅ローンの場合は今月の数万円に影響を及ぼします。人
住宅ローンにおける最大のリスク... の続きを読む
主人の祖父母の家は、家屋が建っている土地のその2倍以上の敷地、庭があります。その庭は、花や果実のなる樹木が植わっている部分と、野菜などを育てている部分に分かれています。以前は野菜を育てている畑のほうが、花壇の部分よりもかなり大きかったそうですが、年齢を重ねるごとに、徐々に花壇のほうを広げたみたいです。というのも、野菜づくりは毎日、いろいろと作業があるらしく、それはそれで楽しいらしいのですが、身体に
家の土地から新鮮野菜... の続きを読む
一戸建てを買うことができる年収はどのくらいでしょうか？一般的にはローンは年収のおよそ5倍までに抑えないと難しいとされています。つまり、年収500万円なら、2500万円のローンまで、となります。しかしながら、これは計算上の大まかな数字です。これよりも低いローン金額であっても、買えない場合はたくさんあります。それと家を購入してからも何かとお金がかかってきます。一戸建てならば、固定資産税や修繕費などもか
一戸建てを買える年収... の続きを読む
テレビ番組で、ある女優さんがそのうちマンションのようなビル一棟を買って、老後ひとりでも寂しくないように友人たちと暮らしたい、と言っているのをみたことがあります。配偶者がいないと、老後の生活に不安を抱くのはわかるような気がします。女優という職業ならば、ビルを購入できるだけの資金も稼げるでしょうから、その夢もいつか実現できるかもしれませんね。私たちにはそれは夢のまた夢で、マンション一棟買うなんて到底で
老後のためにビル一棟... の続きを読む
プレハブ住宅と最初に聞いたときのイメージは『工事現場の事務所みたいなやつを改造して家にしたやつ？』と思っていました。プレハブには住みたくない！！ところが、調べてみたらとんでもない！！最近ではおよそ7戸に1戸がプレハブ住宅だそうです。工法からプレハブと呼ばれているもので、家の骨組みや外壁、建具やサッシなど、はじめから企画化されている部材をあらかじめ工場生産しておくことで、現場で組み立てるだけで建設が
プレハブ住宅と聞いて思ったこと... の続きを読む
最近毎日のように住宅物件のチラシが入ってきます。それらを眺めていると圧倒的に和室のない間取りが多いと感じます。事実、現在私が住んでいるマンションにも和室はありません。以前住んでいたマンションには1部屋ありましたが、そこにはカーペットを敷いて洋室のようにして使っていました。理由を考えてみると、掃除のしやすさが挙げられるかと思います。洋室、特にフローリングですと専用モップひとつで簡単に床掃除ができます
近年の住宅事情について... の続きを読む
社宅は、住人の一員として、果たすべき仕事や役割が多く、人間関係の苦労もありますがメリットはたくさんあります。一番にあがるメリットは家賃が安いことでしょう。これは、本当に助かります。また、同じ会社の人ばかり住んでいるわけですから連帯感や安心感があります。賃貸のアパートやマンションなどでは、隣になんだか妙な人が住んでいるなんてことを聞きますが、そんな心配もありません。そして、わたしがとても気に入ってい
社宅に住むメリットとは？... の続きを読む
結露はどうしてできるかですが、空気は温度が高いほど水蒸気を多く含み、温度が低いとその量が減ります。温度二〇度、湿度七〇％の空気は、約一二・一g／平方メートルの水蒸気を含んでいます。一方一〇度、一〇〇％の空気は九・四g／13の水蒸気までしか含むことはできません。そこで二〇度、七〇％の空気が冷えて一〇度になったとします。水蒸気の量はマイナス九・四で、二・七g／平方メートルが過剰水蒸気で、この分が水蒸気
結露はなぜできるの？... の続きを読む
合板や石膏ボードの張ってある壁の内側（下地）には、縦に間柱、横に胴縁と呼ばれる桟が入っています。これらの下地の桟を探してネジ、クギ止めをすれば、しっかりと取りつけることができます。特に重いものや、棚、手すりなどは、必ず下地の桟に取りつけるようにしましょう。壁を叩いてみて詰まった音がする部分が桟のあるところです。げんこつもいいですが、木ヅチで叩くと多少分かりやすいようです。間柱は四五センチ間隔に、胴
下地の桟が手ごたえで見つかる！... の続きを読む
１９６９年の賃金水準で、日本の労働者は６年と１４９日飲まず食わずで働いて、やっと１５０平方メートル（４５坪）の土地が得られるかたちになっている。同じ面積の土地を買うのに、アメリカの労働者はわずか４５日、西ドイツのそれは１７４日、イタリアで３２１日、イギリスで２１０日という状況に比べれば、日本における土地、宅地問題の深刻さについて多くを語る必要はないであろう。国土の狭さでは日本なみのヨーロッパ諸国に
土地を基準にした賃金水準の国際比較... の続きを読む
インフレーションはどのような意味をもつのか。管理通貨制度というのは、真の貨幣を放逐したというそのことによってニセ金使いの制度だといわれる。そこでは独占資本が恣意的に計上する利益計画が実現されるまで通貨が供給される。この通貨を吸収する仕組み（それは商業機能や金融機能を総合する資本としての独占資本の独撹場でもある）の中で、インフレ利益を十ニ分に吸収できる海綿のような役割りを、独占資本がこぞって土地に求
不動産兼業で剰余価値の完全収奪を狙う産業資本... の続きを読む
基礎に構造材に何を使うかなどは、あまり関心が向かないかもしれない、どこに桧を使って、そこには杉、ここには米松、そっちはヒバと、指示できるような施主はごく一部だけだろう。あるいは、屋根の素材や葺き方、外装材の種類のような外観を左右する基本的なアイテムについても、ハウスメーカーや工務店にある程度おんぶに抱っこしようとするかもしれない。それでも、自分が日々踏みしめることになる。床の材料や壁の仕上げについ
素材だけで１００点以上... の続きを読む
屋根職人がスレート瓦を下ろし、ルーフィング材を剥ぐと、予想通り、合板は結露水をたっぷり含んで、ぶかぶかになっていた。歩くときは、抜け落ちないように用心しなければならないほどだった。私は生まれてはじめて見た光景に驚いて、職人さんに質問した。「結露って、恐ろしいものですね。こんなことはよくあることなのですか？」「ああ、よくあるね。建てて15年もすると軒先が腐っている家が多いものだ」傍らにいた大工さんが
結露で屋根が沈む... の続きを読む